端访谈-金科股份董事长黄红云专访

杜冉乐/文

随着当前楼市进入白银时代，被诸多券商称为新型城镇化第一股的金科股份面对楼市结构性低迷，于2015年明确提出了“新地产”和“新能源”战略。

地产布局：坚持以二线城市为主

黄红云：金科的“新地产”有两大子战略：产业综合运营商和社区综合服务运营商。

“新地产”的另一个子战略是社区综合服务运营商战略，即由传统的物业管理升级为“社区运营商”，集合社区居住、社区购物、教育、养老、物流、健康等功能，运用互联网思维发展多种业态和多种经营，结合O2O手段将传统地产和现代服务业结合起来，用存量经营的思路，深入挖掘客户及家庭需求，提供全生命周期服务。

黄红云：重庆作为金科大本营，截至2015年11月30日，金科股份重庆区域公司实现签约销售金额100亿元；同时早在2015年10月，重庆金科地产的回款已经突破100亿元大关，年终将还有大幅增长。

NBD：近来，中央多次强调“去库存”，以“622”战略布局的金科如何看待这种政策调整的效应？

金科制定“622”区域发展战略，从重庆、成都的布局开始，在2014年已先后完成西安、咸阳、遵义、昆明、乌鲁木齐等全国重点城市的布局。

NBD：目前，全国楼市区域性分化日益明显，这会否影响到金科的地产布局？

金科的区域布局原则，拿地遵循投入产出核算原则。对进驻的整个区域，在投入产出上有所控制。如果这个市场的承受能力达不到，第一，要控制新增的开发规模；第二，对市场接受程度差的产品类型做调整。金科拿地将以二线城市为主，比如合肥、郑州、南京。

产业地产：掌握产业链核心

黄红云：2015年11月19日，金科股份推出一份总额高达2.07亿股的股权激励计划，占总股本的5%，涵盖了高管、中层管理、核心业务及技术人员等157名激励对象。

不管是股权激励，还是项目跟投资机制，都是对金科未来发展前景的信心体现，而信心的根基是公司良好的产业发展和布局。

黄红云：2015年11月9日，金科集团与亿达集团意向共同打造的重庆首座健康科技新城在两江新区落地。

金科还将在长三角、京津冀及重庆区域加大对于产业园区地产的布局。

NBD：在产业地产领域，金科作为房企出身，又如何发挥自身优势？如何与产业链上下游无缝对接？

在四川遂宁打造的仁里古镇文化旅游项目，则是金科与国内著名的影视与文化娱乐领军企业华谊兄弟合作。

杜冉乐/文

据了解，较早成立金科物业的金科股份，多年来业主满意度名列全国物业公司前列。金科物业是如何做到这一切的？面对触网潮，金科物业又将如何借新工具提升社区品质？如何提升社区业态，来满足业主的不同生活需求？

“互联网+”打造社区服务

黄红云：金科物业成立于1998年，多年来立足于旗下诸多高端物业项目，以“金管家”的标准要求自己，致力于提供优质服务，构建充满人情味的“金科大社区”。

在2015年3月的中国房地产500强首选服务商品牌发布会上，金科物业成为“中国首选10大物业品牌”，名列中西部物业企业第一名。

2014年9月26日，社区服务平台金科大社区平台正式上线，活跃用户达到十几万人，从年度满意度调查到物业缴费，从周边电话到社区里的每一个温馨提示，从业主跳蚤市场到生活馆O2O，它已成为金科所有业主生活密不可分的部分。

黄红云：金科的目标是打造智能社区。金科智慧社区平台最先实现的是“物业缴费”功能。

邻里之间的物品交易“跳蚤市场“功能，是“金科大社区”实现的另一个人气颇高的功能。“跳蚤市场”原来只是金科大社区开放给业主处理闲置物品的平台，后来被“微商”业主用作销售渠道，不料效果还不错，于是吸引了越来越多的“微商”业主。截至目前，上传的各类商品已超过5万件。

社区微商最大的优势就是信任，每一个在大社区平台上的业主都是通过验证的，大家都是邻居，商品的品质有保障，送货的速度有保障，一下子就解决了售后服务问题。

NBD：通过现代化的科技手段，金科社区的业主满意度如何？是否得到了明显提升？

除了金科大社区平台，实现门禁卡、消费卡、理财卡三卡合一，大堂门及房门通过APP开关，远程室内智能家居等一系列智能应用都将很快来到金科每一个业主的身边。

用户思维的转变已经深入到金科的改革。据金科统计，金科物业共进驻52个城市，管理254个项目，服务面积超过8000万平方米，服务100万+的邻居，满意度连续两年超过95%。并稳居西南地区市场占有率第一。

黄红云：我们首创了“邻里”亲情社区。金科首倡邻里文化是金科物业的一个标签。

在长期的发展壮大中，金科物业形成了具有金科特色的一系列精细化管理模式，并创造了许多管理上的“亮点”，开启了“精细标准、精心服务、精致生活”的“金管家·真生活”物业服务体系。自2009年开始，金科每年都要组织6次大范围的邻里万人系列活动，在全国已经形成了广泛的影响力。

金科大社区以中国最安全社区为目标，为做业主的安全护卫而努力。为了护卫业主安全，从1998年起，金科物业先后创建《金科物业服务标准》、《突发事件处理预案》、《三级安防监管办法》等系列标准，并采取了24小时监控、三重安全巡检、突发行动队联合夜巡等一系列安防措施。

金科物业还首创“安全指数”评测社区安全体系，确保各社区“零”安全事故；出台3000多条安防标准；安防人员对小区业主达到99%的认识度，熟记社区所有业主车牌号，实实在在为业主打造一个安全社区。

首建资管中心

黄红云：进入物业4.0时代，金科物业将商业战略目标定位为社区运营商。

作为房屋实体资产管理专家，金科物业力争最大限度为业主实现物业的溢价功能。比如，金科资产管理中心成立后，就可以为业主提供装修估价、工程监理、装修、代租、代售等一条龙服务。整个过程，业主不操一点心，只需坐等租金入账。

黄红云：作为城市商业的基础，社区商业所占社会消费品零售总额在发达国家可达60%左右，而在我国的一线城市，这一比例也仅为三分之一。

2015年以来，金科在业内率先提出转型社区商业，当年5月份推出了以“金蛋糕计划”为名的社区商业战略，专门成立了商业运营团队，借助“互联网+”手段对社区商业统一定位、规划、运营、管理等。

第三代社区商业产品则是在一二代基础上的全面提档升级。第三代社区商业品牌的商业面积也从第一代的1万~2万平方米，升级至4万~8万平方米。

杜冉乐/文

2014年下半年以来，金科股份提出转型“新能源”战略。2015年，金科股份通过并购等资本手段加码“新能源”战略落地步伐。作为一家房企，在跨界新能源过程中，金科股份如何顺应政策发展克服一些不确定因素？

寻找新增长点

黄红云：新能源战略是我们布局“双主业”的另一个主业。在新能源方面，我们的方向是“风光并举，多点开花”，以风力发电和光伏发电为主，通过并购和自建的方式加快优质项目布局，实现新能源业务的超常规高速发展，迅速形成“新地产+新能源”双主业协同发展的新局面。

2015年11月，我们还设立了预计规模达36亿元的新能源产业基金。

NBD：进军能源业，金科的重点考量是什么？这一行业的增长潜力何在？

大气污染的一个重要来源就是燃煤和汽车尾气。这正是我国能源结构的根本性问题造成的，对燃煤等高污染能源过度依赖。

当然，新能源本身也是一门很有潜力的生意，也是国家层面重点产业布局的方向，国家政策有重点倾斜，同时在各个地方力求改变环境污染现状的情况下，对新能源发电的需求也会在未来有爆发式的增长。

双主业协同发展

黄红云：尽管国家版的可再生能源电力配额制尚未出炉，各地在环保和绿色绩效考核的压力下，像湖北和内蒙古等地，陆续出台地方版的可再生能源电力配额规定。这对于当地发展新能源、提高可再生能源比重有积极意义。

内蒙古、湖北等地对可再生能源并网做出明确指标，看得出新能源配额制出台正逐步临近。相信随着国版配额制出台，相关的管理考核细则会明确。

黄红云：未来，金科还会大举进军新能源产业，实施“风光并举、多点开花”战略，以风力发电和光伏发电为主，在新疆等地开发太阳能、风能，并寻求光热等发展机会，形成“双主业”协同发展的产业格局。

金科在新能源与新地产版块快速突破与落地，在金融和资管领域也迅速布局，其产业资本与金融资本也将合力，让金科形成“新地产+新能源”结合，“金融投资+资产管理”双主业与四轮驱动的新格局，呈现出其“加法变乘法”的更大格局与裂变，其千亿目标正在变得越来越现实。